Anmerkungen zur Prüfung
Wie diese Zahlen zu lesen sind
Anmerkungen, die beim Lesen der Wirtschaftlichkeitsrechnung zusammen mit den Projektplänen und der Präsentation entstanden sind. Sie helfen, bei der Bewertung des Projekts die richtigen Fragen zu stellen.
ErlösePreise für Familien, nicht für Nischen
Die beiden Erdgeschosshäuser kosten 550.000 €, die beiden Penthäuser 580.000 €: jeweils rund 140 m² Verkaufsfläche, also zwischen 3.900 und 4.150 €/m², im Schnitt 4.040 €/m². Das ist nicht der Preis einer einfachen Wohnung: enthalten sind zwei Stellplätze, der private Garten von über 200 m² (über 300 beim Penthaus Gardenia), die überdachten Terrassen im ersten Stock und die serienmäßige Prestige-Konfiguration, also Gebäudehülle der Klasse A4, 3-kW-Photovoltaik, Domotik Light, hochwertige Ausstattung und vorbereitete Anschlüsse für alle Anlagen. Außenküche mit Grill, Mini-Whirlpool und die übrigen Experience Packs sind kostenpflichtige Optionen, also zusätzliche Erlöse, die die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht berücksichtigt. Es sind Neubauten der Klasse A4: Käufer können einen grünen Hypothekarkredit zu günstigen Konditionen erhalten, ein konkretes Verkaufsargument. Die Positionierung bleibt unter den neuen Luxusbauten der Riviera und auf dem Niveau eines neuen Hauses mit Garten fünf Minuten vom Zentrum von Savona.
KostenWas enthalten ist
Die Gesamtkosten umfassen das Grundstück mit genehmigtem Projekt (700.000 €), Notar und Vermittlung, den schlüsselfertigen Bau (855.000 €, rund 1.530 €/m² Verkaufsfläche), Planungskosten von 5 %, 30.000 € Abgaben und die Verkaufsprovision von 2 %. Unvorhergesehenes ist mit null angesetzt: wer das Projekt bewertet, kann es im Simulator einfügen, wo 10 % auf die Baukosten rund 85.000 € Gewinn kosten.
GartenparzellenEin Nebenerlös, keine Annahme
Die sechs Gartenparzellen der Green Farm stehen mit 150.000 € in der Wirtschaftlichkeitsrechnung, 25.000 € je Parzelle von 159 bis 274 m² mit Wasser und Strom. Sie liegen in der Grünfläche oberhalb, Parzelle 4, und können mit Vorkaufsrecht an die Käufer der Häuser oder an Dritte verkauft werden. Ohne die Parzellen sinkt der Gewinn auf rund 570.000 €, der ROI bleibt über 33 %.
GenehmigungenDas schwierigste Risiko liegt hinter uns
Die Baugenehmigung mit städtebaulichem Vertrag ist erteilt und wendet den ligurischen Piano Casa an, Regionalgesetz 49/2009: Abriss und Neubau mit Volumenbonus und Pflicht zu hoher Energieeffizienz. Die zugeordneten Stellplätze unterliegen der zwanzigjährigen Bindung aus dem Vertrag. Die Grundrisse wurden im Mai 2026 aktualisiert, die Aushubschnitte liegen im Dossier.
RenditeROI und Dauer
Der ROI von 42,4 % ist auf die Gesamtkosten gerechnet, ohne Finanzierung. Über sechzehn Monate Bauzeit entspricht das rund 30 % annualisiert. Es ist eine Bruttorendite: Ertragsteuern und Kapitalkosten sind in der abschließenden Bewertung zu berücksichtigen, und der Simulator erlaubt das mit einem Handgriff. Senkt man die Erlöse im Simulator auf 2,25 Mio. €, bleibt der Gewinn bei rund 560.000 € mit einem ROI von 33 %.
StärkenWarum die Zahlen tragen
Der Einstieg ist überschaubar, 700.000 € für ein erschlossenes Grundstück mit genehmigtem Projekt, und das Projekt ist mit vier Verkäufen abgeschlossen. Neue Häuser der Klasse A4 mit Garten sind in Savona selten, und der Piano Casa hat die Volumen bereits gesichert. Die Marge ist breit: selbst bei 10 % weniger Erlös und 10 % höheren Baukosten bleibt der Gewinn über 400.000 €, mit einem ROI nahe 23 %.
Vertrauliches Dokument auf Grundlage der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Nexora S.r.l. Die Simulationen sind Arbeitsinstrumente und stellen weder ein Angebot noch eine Ergebnisgarantie dar.