Note di revisione
Come leggere questi numeri
Osservazioni preparate leggendo il conto economico insieme alle tavole di progetto e alla presentazione. Servono a chi valuta l'operazione per farsi le domande giuste.
RicaviPrezzi per famiglie, non per nicchie
Le due dimore al piano terra sono a 550.000 € e i due attici a 580.000 €: circa 140 mq commerciali ciascuna, quindi tra 3.900 e 4.150 €/mq, in media 4.040 €/mq. Il prezzo non è quello di un semplice appartamento: comprende due posti auto, il giardino privato di oltre 200 mq (oltre 300 per l'attico Gardenia), le terrazze coperte al piano primo e la configurazione Prestige di serie, cioè involucro in classe A4, fotovoltaico da 3 kW, domotica Light, finiture di pregio e le predisposizioni per tutti gli impianti. Cucina esterna con BBQ, mini spa e gli altri Experience Packs sono opzioni a pagamento, quindi un ricavo aggiuntivo che il conto economico non considera. Sono case nuove in classe A4: chi compra può accedere a un mutuo green a condizioni agevolate, un argomento di vendita concreto. Il posizionamento resta sotto le nuove costruzioni di pregio della Riviera e in linea con una casa nuova con giardino a cinque minuti dal centro di Savona.
CostiChe cosa è incluso
Il costo totale comprende il terreno con il progetto approvato (700.000 €), notaio e intermediazione, la costruzione chiavi in mano (855.000 €, circa 1.530 €/mq commerciale), le spese tecniche al 5%, 30.000 € di oneri e l'agenzia sulla vendita al 2%. Gli imprevisti sono a zero: chi valuta l'operazione può inserirli nel simulatore, dove il 10% sulla costruzione costa circa 85.000 € di utile.
OrtiUn ricavo accessorio, non un'ipotesi
I sei orti della Green Farm valgono 150.000 € nel conto economico, 25.000 € l'uno per lotti da 159 a 274 mq con acqua ed energia. Sono nell'area verde a monte, il lotto 4, e si possono vendere agli acquirenti delle dimore con prelazione oppure a terzi. Senza gli orti l'utile scende a circa 570.000 € e il ROI resta sopra il 33%.
AutorizzazioniIl rischio più difficile è alle spalle
Il permesso di costruire convenzionato è rilasciato e applica il Piano Casa ligure, la LR 49/2009: demolizione e ricostruzione con premialità volumetrica e obbligo di prestazioni energetiche elevate. I parcheggi pertinenziali hanno il vincolo ventennale previsto dalla convenzione. Le planimetrie sono aggiornate a maggio 2026 e le sezioni di scavo sono nel dossier.
RendimentoROI e durata
Il ROI del 42,4% è calcolato sul costo totale, senza finanziamento. Su sedici mesi di cantiere corrisponde a circa il 30% annualizzato. È un rendimento lordo: imposte sul reddito e costo del capitale vanno considerati nella valutazione finale, e il simulatore permette di farlo con un gesto. Portando i ricavi a 2,25 M€ nel simulatore, l'utile resta a circa 560.000 € con un ROI del 33%.
Punti di forzaPerché i numeri reggono
L'ingresso è contenuto, 700.000 € per un terreno urbanizzato con progetto approvato, e l'operazione si chiude con quattro vendite. Le case nuove in classe A4 con giardino sono rare a Savona e il Piano Casa ha già garantito i volumi. Il margine è ampio: anche con ricavi ridotti del 10% e costruzione in aumento del 10% l'utile resta sopra i 400.000 €, con un ROI vicino al 23%.
Documento riservato, elaborato sul conto economico di Nexora S.r.l. Le simulazioni sono strumenti di lavoro e non costituiscono un'offerta né una garanzia di risultato.